居者有其屋

聚焦新加坡地产市场，共谱和谐社会曲

   “安居乐业，国泰民安”一直是一个国家追求的至高境界，无怪乎今年“安居”再次成为两会焦点，对于有中国特色的社会主义，建设和谐社会更是需要以安居作为磐石。随着房价的急速步步高升，大多数人也只能效仿周公望“房”兴叹。束手无策的我们只有以史为鉴，方能共建有中国特色的社会主义，共谱和谐社会曲。

    对于同样地少人多的新加坡房地产市场的成功历史，则特别值得我们借鉴。

新加坡与我国的国情极其相似：地少人多，没有对外扩展空间，与此同时，人口也在不断地增长。国家经济也在高速发展，有限的资源与可持续发展之间的平衡是最大的挑战。新加坡政府经过多年科学的决策，理性的规划和有序的发展很好地解决了这一问题，使得该国在经济高速发展的同时，房地产业得以有序和同步的发展。房地产业是新加坡国民经济的重要组成部分，也是重要基础产业。多年来，房地产市场强劲的支持了新加坡的消费和投资，成为支撑新加坡经济的主要产业之一。

新加坡公共住房发展历程可追溯到1959年新加坡取得自治。其发展大致可以分为以下四个阶段：

1． 发展低成本住房以求尽快解决紧迫的住房危机（始于1960年）

1960年新加坡成立新加坡建屋发展局（ＨＤＢ），成为新加坡主要的公共住房建设与管理机构。当新加坡取得自治时，有２５万人居住在低质量的房屋中，３０万人住在棚屋区。要解决住房问题，新加坡必须在十年内建１５万个住房单位。于是，低成本住房的建设拉开序幕，出现了今天的政府组屋。而为了节省交通费用，祖屋全部建在工作地点附近。

同时，对其组屋的管理策略也日趋完善：

　　　　(1)所买的组屋(类似上海的小高层)5年内不许转让, 但是公寓房是可以转让的.新加坡约80%的入住组屋.
　　　　如果实在要在不满5年内卖出, 必须通过政府的机构,不可以直接在市场上出售. 除了炒房的人以外,正常居住的人不太可能在5年内卖掉房子.因为这样一卖再买,要损失一大笔中介费和税金.所以5年内不许转让是抑制炒房的合理手段.
　　　　有人说没有卖房的市场会死,这种看法是错误的.一方面新建的房产不断进入市场,另一方面,住满5年以上的,就可以卖了.

　　　　(2)同一户人家不许买第二套组屋. 也就是不允许纯粹地以投资为目的买房. 

　　　　(3)出租限制. 有的人利用单身身分买房,然后继续和父母住,将买来的房子出租.这实际上也是一种投资行为,政府也有所限制,即实行锁一房政策.  也就是2室一厅的房子,必须锁掉一房,按一室一厅出租. 这样一来,投资的人就会觉得很不合算. 同时,政府提供大量的出租房,平抑租金市场.

　　　　(4)对买公寓房者的限制.
对公寓房本身没有限制,但有些有钱人买了公寓后,又买组屋用来出租. 在新加坡也是不允许的.不管你买了多少公寓房,如果买了组屋,必须住在组屋内. 否则就不要买组屋.这样一来,有钱人就不会买了公寓又买组屋.实际上凡是买公寓的,都会把组屋卖掉.

(5)不同身份的限制.
新加坡政府从来不说"新加坡是新加坡人的新加坡,也是亚洲人的新加坡,更是全世界的新加坡"这样的话. 他们只说"新加坡是新加坡人的新加坡."
(a)本地公民可以买新房,有五花八门的补贴(有时多达20%房价). 外地来的移民,在取得永久居民身份后只可以购买2手组屋,没有补贴.
(b)没有取的永久居民的外国人,就算在新加坡工作了几十年,也不可以买组屋,只可以买昂贵的公寓.

２．推行居者有其屋计划（始于１９６４年）

　　为了满足人民拥有财产的心理，同时减少政府房屋出租需要的庞大的管理工作。开始对房屋进行出售。鉴于购买力不足，政府通过了可以使用中央公积金购买政府组屋的决定。

　　同时，居民对住房质量有了更高的要求。于是推出了四房式组屋。居住区的综合设施也得到改善，如学校，商业，工业区等都得到合理的布置。

３．公共住房的商品化（始于１９７０年）

在加速居者有其屋计划和公共住房的商品化过程中，建屋局采取如下措施。

（１）      控制建筑材料的供给。建屋局自己建设了或征用了花岗石厂，砖厂，磁石厂，水泥厂和钢材厂。

（２）      建屋局自己拥有设计和施工队伍。

（３）      改进组屋的设计。

（４）      改进土地的使用和新镇的规划。

（５）      放宽申请政府组屋的资格。

（６）      增加中央公积金的比率。

４．公共住房作为社会工程和经济政策的机制（始于１９７０年代末期）

大多数人口住在政府组屋时，政府就可以设计一些政策来影响社会的形态甚至经济的形态。

（１）  推行亚洲价值观，如大家庭的观念。

（２）  种族和谐计划。

（３）  减少人民贫富差距，保持社会稳定。

新加坡住房的主要执行规则

１．高空　　高密度　新镇模式

依据英国公共住房的模式设计新镇或卫星城。由于土地缺乏，采用高密度和向高空发展的模式

２．标准公寓设计与发展

对公共住房采取标准设计。随着人民收入的不断增加，不断推出高标准的公共住房。

３．公共住房的主要金融策略

金融策略是公共住房商业化能够推行的一项基本措施。

（１）  中央公积金可用于购买公共住房。

（２）  建屋局提供低息购房贷款。

（３）  政府资助。

借鉴

　　新加坡是全球范围内解决居民住房问题和房地产市场发展比较成功的国家。虽然中新两国的经济发展阶段不同，经济结构、金融体系、土地制度等许多方面具有许多差异，但四十多年来新加坡政府在培育、调控住房市场方面仍有不少经验值得借鉴。

住房问题首先是一个民生问题，需要依靠市场和政府的双重力量支持。由于大量的中低收入者的支付能力与具有适宜住房标准的房价之间存在着巨大的鸿沟。因此，政府在解决中低收入家庭的住房问题上承担着重要的社会和经济责任。

　　中国与新加坡处于不同发展阶段，但同样存在明确房地产市场的指导思想问题。新加坡的经验表明，只有鼓励和支持多数居民买房，才能使房地产市场形成稳定的供求关系，使房地产市场成为面向大众需求、以自住房屋为主的市场，才能抑制市场的投机性，才能使房地产市场成为经济的支柱产业。中国的房地产市场也应当明确让多数人买得起房这样一个发展方向，同时鼓励房屋租赁市场的发展，形成梯级消费。

　　买房和租房并不矛盾，实际上是相辅相成的。只有买房成为居民的普遍行为，才会形成活跃的租赁市场。反之，只有形成一个活跃并充满竞争性的租房市场，租房人才有可能逐步积蓄足够的买房首付款而在将来也成为买房人。

可以说，中国的问题并不在于过度鼓励买房，而在于政府对买房和租房的支持力度还需要加强。新加坡通过强有力的土地规划和组屋建设，来增加中低价房屋和廉租屋的供给，同时通过有效的需求补贴增强中低收入者的购买力，这样的政策组合是值得我们学习的。

同时纵观全球发达国家成熟房地产市场，政府工作重点都在于解决低收入群体购房。另一方面，税收也是解决住房问题，同时解决两极分化，共建和谐社会也有很大帮助。